Omaisuusluokkakatsaus

Kirj. Risto Pietilä, Founder

Tiedote on ensi kerran julkaistu 6.2.2013 Hopea.fi:n sähköpostilistalle.

Varallisuuden hallinnan kannalta on keskeistä ymmärtää eri omaisuusluokat. Mikäli kuukaudessa omat tulot on menoja suuremmat, kannattaa pyrkiä lisäämään sen omaisuusluokan osuutta varallisuudesta, joka on suhteessa halvinta (ja tarjoaa näin ollen parhaan tuoton pienimmällä riskillä). Jos taas menot on tuloja suuremmat, kannattaa myydä sitä omaisuusluokkaa, joka on kallista, tuottaa huonoimmin, ja jonka arvon lasku on sen vuoksi myös todennäköinen. Omaisuusluokkien välillä voi vain harvoin vaihtaa ilman suuria kaupankäyntikuluja ja veroseuraamuksia. Siksi on useimmiten järkevää välttää ns. ”näkemykseen” perustuvia vaihtoja, ja rajoittaa kaupankäynti sellaisiin tilanteisiin, joissa sidotaan kiinni uutta ansaittua rahaa, tai vastaavasti irrotetaan rahaa kulutustarpeeseen.

Pääkaupunkiseudun asunto-osakkeet

Olen juuri muuttamassa vuokralle asuntoon, jonka vuokratuottoprosentti ennen veroja on 2,9%. Asuntosijoittaminen ei ole koskaan tuottanut näin huonosti (nykyiset asuntosijoittajat ovat menestyksen huipulla, kun ovat saaneet vuokratulojen lisäksi arvonnousua).

Yhtäältä näen trendin, jossa pääoman tuottoprosentit edelleen laskevat, kun sosialismi valtaa alaa. (Tämä tarkoittaisi hinnannousun jatkumista, vaikka vuokrataso pysyisi ennallaan). Vasta, kun pääomaa on tuhoutunut riittävästi ja olot vapautuvat, pääsee tuottoprosentti jälleen kasvamaan. Näin kävi esimerkiksi Neuvostoliiton purkautuessa, jossa koko 1980-luvun pääoma tuotti tappiota, mutta 1990-luvulla tarjoitui huikeita tuottomahdollisuuksia. Näin tulee käymään myös tällä kertaa, joskaan vapauteen kääntymisen ajankohtaa on vaikea ennakoida.

Toisaalta taas asuntojen hinta ei voi nousta rajatta, koska niitä voi rakentaa lisää. Suomessa on ajettu läpi rakennusmääräyksiä, minkä johdosta uudet neliöt ovat täällä maailman kalleimpia. Lisämääräyksillä ja kaavoitusrajoituksilla voidaan ehkä vielä hieman lisätä rakentamisen kustannuksia, mutta sijoittajan on otettava huomioon myös riski rakentamisen vapautumisesta jos poliittinen suunta kääntyy. Tämä edullinen uustarjonta pudottaisi hintoja ja alentaisi vuokria.

Oikein toteutettuna kassavirtaperustainen asuntosijoittaminen on vähäriskinen tapa vaurastua. Asuntojen hintakehityksellä ei ole juuri merkitystä niin kauan, kuin vuokrataso ei laske, eikä se ole koskaan historiassa laskenut. Haittapuolena on suuri pääomantarve, jota on riskialtista kattaa lainalla.

Metsä ja yhteismetsä

(En ole juuri nyt tutustunut aiheeseen.) Viimeksi kun tutkin niin Pohjois-Suomessa oli yhteismetsiä, joiden tuotto ennen veroja oli 5%, Etelä-Suomessa vain 3%. Suora metsäomistus edellyttää harrastuneisuutta. Metsä on maata, ja maata ei valmisteta lisää. Tämän vuoksi pidän sitä hyvänä sijoituskohteena jos tuottoprosentti on ostettaessa hyväksyttävällä tasolla.

Peltomaa

Tähän pätee sama kuin metsään. Harvoilla on käytännössä mahdollisuutta ostaa peltoa, ellei valmiiksi ole viljelijä. Pellon ja metsäpohjan myyminen ei koskaan ole kannattanut. Jos pelkäät joutuvasi myymään rahapulassa, kannattaa myynti ajoittaa aikaan, jolloin kysyntä on suuri eikä markkina ole täynnä muita myyjiä. Ajoituksen kannalta nyt saattaa olla hyvä aika myydä jos joka tapauksessa aikoo myydä 10 vuoden kuluessa.

Lainan otto

Ne, jotka tarvitsisivat lainaa, eivät sitä saa. Jos saisit lainaa hyvin ehdoin, et todennäköisesti sitä tarvitse. Tulevaisuuden epävarmuudesta johtuen en kehota ketään ottamaan lainaa keinottelutarkoituksessa, vaikka se onkin ollut viimeiset 4 vuotta tuottoisaa alhaisten korkojen ja nousevien kurssien aikana. Sillä ethän sinä tiedä, miten kurssit kehittyvät tulevaisuudessa. Arvaukset on järkevämpi tehdä omalla rahalla, vaikka lainaa saisi ilmaiseksi. (Uutisissa kerrottiin, että lainaa voi saada negatiivisellakin korolla, mutta jos ollaan realisteja niin siitä ei lopulta hyvä seuraa, ja silloin on parempi olla omat finanssit visusti kunnossa.)

Lainan anto

Alhaisten korkojen aikana saattaa tuntua houkuttelevalta ajatus, että voi auttaa kipeästi rahaa tarvitsevaa puolituttua lainaamalla hänelle kymppitonnin houkuttelevalla korolla, esim. 25%/vuosi. Tällaiseen tilaisuuteen tarttuminen ei yleensä kannata. On epätodennäköistä, että toinen osapuoli on luottokelpoinen, jos hän tarjoaa tuollaista korkoa. Hänellä on todennäköisesti aikaisempia vippejä, joita on mahdollisesti alettu periä voimakeinoin. Ellet sinä ole halukas käyttämään painostusta velkasi perinnässä, jäät takaisinmaksujonon hännille. Vaikka parhaassa tapauksessa kaveri ei olisikaan valmiiksi velkakiikussa, hän on vaarassa joutua sinne sinun lainasi johdosta.

Jos taas annat lainaa kiltisti alhaisella korolla ja hyvillä vakuuksilla, muista tämä: inflaation kiihtyessä jäät tappiolle, vaikka laina maksettaisiinkin takaisin. Jos taas käännytään deflaatioon (johon liittyy omaisuusarvojen romahdus, epälikvidisyys ja työttömyys), kasvaa riski lainanottajan maksuvaikeuksista. Mikäli pankit käyttävät massairtisanomisehtoaan, ovat yksityiset ihmiset vaikeuksissa riippumatta siitä, ovatko he ottaneet vai antaneet lainaa. Mitä vähemmän tuolloin on velkasuhteita, sen paremmin ovat asiasi.

Kulta

Kullan hinta on polkenut 1,5 vuotta paikallaan. Saatavuus on tällä hetkellä hyvä. Kulta on luultavasti hyvä sijoitus lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä. Pitkällä aikavälillä pelkkä omistaminen ei tuota mitään, toisaalta tällöin välttää maksamasta veroja ja kuluja, jotka vetävät useimpien muiden sijoituskohteiden pitkän aikavälin reaalituoton miinuksen puolelle. Mikäli kultaharkot tyynyn alla parantavat unen laatua, on niitä mielekästä hankkia😉 Tunnetaan myös tapauksia, jotka nukkuvat paremmin jos heillä on 20000 € pankkitilillä, eli kokeilkoon kukin, mikä hänelle passaa.

Hopea

Hopean hinta on polkenut 1,5 vuotta paikallaan. Viime syksynä odottamani nousun alku on palannut lähtökuoppiinsa. Pitkällä aikavälillä hopeaan pätee sama kuin kultaan. Lyhyellä aikavälillä mielekkäämmän ostokohteen (tai myyntikohteen) ratkaisee keskinäinen hintasuhde (Gold:Silver ratio). Nykyinen suhde 53:1 on mielestäni lievästi edullinen hopean ostolle ja kullan myynnille. Lähivuosien ääriarvoja ovat 65:1 ja 32:1.

Lyhyen aikavälin sijoittamiseen vaikuttaa myös likviditeetti, eli ostamisen ja myymisen helppous ja kulujen pienuus. Hopea.fi on alentanut sijoituskullan palkkioita ja spread on nyt 3,55%. Alempana tiedotteessa on Hopea.fi:n Hintatakuu AGD-sijoitushopealle, jossa spread on 6,00%. Silverbankin spread on vielä tällä hetkellä 0,50%, joskin kerrottakoon ennakkotietona, että sitä ollaan korottamassa seuraavassa hinnaston päivityksessä. Korotuksen jälkeenkin se on selvästi edullisin tapa ostaa ja myydä fyysistä metallia, ja palkkiot pienenevät sijoitussumman kasvaessa tai mikäli kyseessä on aktiivinen sijoittaja (ostaa ja myy).

Jos hopean pörssikurssi on alhainen, fyysiset preemiot nousevat. Amerikassa AGD on tammikuussa maksanut jopa 6% yli spotin, ja meidän toimittajaltamme on ollut tavara ajoittain lopussa. Tilanne olisi kireä, mikäli Silvervaultin kysyntä olisi kovaa. Se on (onneksi) ollut pikemminkin laimeaa, ja hinta meillä on ollut noin 15% yli spotin kun normaalitaso on noin 20%. Tämä ilmaisena vinkkinä – ylitarjontatilanteen hiljalleen purkautuessa tulee tuo 5% erotus ns. ilmaisena rahana (preemioarbitraasi) sijoittajan taskuun, sen lisäksi että kurssi voi nousta tai laskea. Disclaimer: jos ylitarjontatilanne ei koskaan purkaudu, ja Silvervaultissa on aina tulevaisuudessa enemmän myyjiä kuin ostajia, ilmaista rahaakaan ei tule. Tämän suuruusluokan preemioarbitraasitilanteita on ollut keskimäärin pari vuodessa, ja mainitsen asiasta kun se nyt sattumalta on päällä juuri nyt. Yleensä asiasta tiedotetaan vain osakkaille. (Itse informaatio on toki julkista, mutta se pitää osata itse laskea vertaamalla AGD:n hintaa spot-hintaan.)

Bitcoin

Bitcoin on juuri tätä kirjoitettaessa mielenkiintoisessa vaiheessa. Hinta on noin 15 €/BTC (viikkoa myöhemmin: 19 €/BTC), nousua kuukaudessa 50% 80%. Nousua on siivittänyt bitcoinien tuotantoon käytettävien ASIC-piirien tuleminen valmistukseen ja lukuisat uutiset bitcoinin käyttömahdollisuuksien kasvamisesta kansainvälisessä maksuliikenteessä.

Hopea.fi välittää bitcoineja, eli jos olet halukas ostamaan/myymään käteisellä ja kaupan suuruusluokka on vähintään 2000 €, kannattaa ottaa yhteyttä. Välitämme kaupan jopa samana päivänä ja perimme itsellemme pienen välityspalkkion. (Hopea.fi ei itse omista coineja, vaan ainoastaan välittää niitä, syynä mm. verokohtelu). Kauppatavassa yhdistyy luotettavuus, joustavuus ja tarvittaessa anonymiteetti. Pieniä määriä voi ostaa netissä mainostavilta kauppiailta tai kavereilta. Aktiiviselle sijoittajalle mielekäs vaihtoehto on avata tili kansainväliseen bitcoin-pörssiin, jossa kauppaa voi käydä reaaliajassa sen jälkeen, kun tili on auki (varaudu jopa kuukauden viiveeseen) ja sekä rahat että bitcoinit on asianmukaisesti toimitettu sinne.

Suosittelen (edelleen) joka ikistä sijoittamaan vähintään pienen summan bitcoineihin. Suosittelen kaikille myös bitcoiniin tutustumista. Vaikka yleensä kannattaa ensin tutustua ja vasta sitten sijoittaa, bitcoinin arvonkehitys on ollut niin nopeaa (viimeisen 1,5 vuoden ajan 15% kuukaudessa) että nyt jopa päinvastainen marssijärjestys voi tulla kyseeseen. Näin siis, jos ei oikeasti muka löydä aikaa tutustua tähän kiehtovaan keksintöön, joka on jo mullistanut kansainvälisen mikromaksuliikenteen ja voi tulevaisuudessa olla paradigmamuutos koko rahajärjestelmälle.

Pörssiyhtiöiden osakkeet

Osakkeet ovat sijoitus tuottavaan yritystoimintaan ja siksi pitkällä aikavälillä tuottava sijoituskohde. Suurista kaupankäyntikuluista ja veroista johtuen olen sillä kannalla, että ”osta-ja-pidä-ikuisesti” on varmin tapa jäädä voitolle tai edes mahdollisimman lähelle nollaa. (Eihän tililläkään pidetty raha säily, vaan se kärsii inflaatiosta.)

Osakkeiden arvostustasoon en osaa ottaa kantaa. Suosittelen suhtautumaan osakkeisiin yksilöinä ja tutkimaan hankittavaa yritystä yhtä huolellisesti kuin asuntosijoittaja tutkii uutta asuntohankintaansa. Tällöin ei tarvitse pelätä tulevia kurssimuutoksia, koska melkoisella varmuudella voidaan sanoa, että osakemarkkinoilla on myös tulevaisuudessa rajuja nousuja ja laskuja, ilman että hyvien yhtiöiden osinkomäärät kovinkaan paljon muuttuisivat.

Sijoitusrahastot

Jan Hurri, jonka kirjoitukset ovat yleensäkin täyttä rautaa, on vertaillut sijoitusrahastojen kuluja:

Pitkällä aikavälillä keskimäärin useaan prosenttiin nousevat vuosikulut (kun kaikki kulut huomioidaan) ja verot (veroa maksetaan myydessä myös inflaation osuudesta, inflaatio on pitkällä aikavälillä noin 6-7% vuodessa) rasittavat sijoittajan reaalituottoa niin pahasti, että rohkenen väittää, että keskimäärin osakesijoitusrahastoon sijoittava ei voi jäädä pitkällä aikavälillä voitolle. Verotusta ollaan lisäksi koko ajan kiristämässä.

Korkorahastoissa ongelmana on myös se, että saatava korko on pienempi kuin inflaatio, mikä tarkoittaa pääoman arvon alenemista tätäkin kautta edellämainittujen lisäksi.

Jos kaupankäyntikulut ovat pienet, voi sijoitusrahastoja ajatella lyhyen aikavälin likviditeetinhallintaan jos muut vaihtoehdot eivät tunnu omilta. Kannattaisi tosin tutustua niihin muihin vaihtoehtoihin.

Eläkevakuutukset tms.

Sain äsken tiedotteen, jossa oman eläkevakuutukseni 1681,80 € sijoitetusta pääomasta on 11,3 vuoden jälkeen jäljellä 187,92 €. Vakuutusyhtiö on onnistunut syömään pääomaani nimellisellä 17,6% vuositahdilla. Reaalisesti kyseessä on yli 20% vuosivauhtia tapahtuva varainsiirto minulta Britannian pankkiireille.

Tästä puhutaan kyllä, mutta ei mielestäni tarpeeksi. Monilla nuorilla on edelleen otettuna eläkevakuutus, jonka ehdot varmistavat jo nyt, että he eivät voi milloinkaan saada takaisin merkittävää osuutta sijoittamistaan rahoista. Kun lisäksi ekstrapoloidaan, millaista tahtia eläkevakuutusten ehtoja on julkisvallan taholta heikennetty 10 vuodessa, en yllättyisi vähääkään, vaikka kukaan alle 35-vuotias ei saisi omastaan takaisin penniäkään, riippumatta pennin ostovoimasta 30 vuoden kuluttua.

Tutki oman eläkevakuutuksesi ehdot tarkoin! Lupaan, että on äärimmäisen vaikeaa saada tietoa kaikista kuluista, ja suosittelen, että lisäät löytämiesi vakuutusyhtiön ja rahastoyhtiön kulujen päälle vielä 3% vuodessa piilokulujen osuudeksi, tai käytät toteutunutta keskimääräistä ”tuottoa” kuten minä yllä. Jos et ole aivan lähivuosina saamassa rahoja takaisin eläkkeenä tai muuten, harkitse, kannattaako olla vuosi työttömänä tai erota (toivottavasti väliaikaisesti) puolisosta, jotta ennenaikainen takaisinsaantiehto täyttyisi.

Jos vielä maksat eläkevakuutukseen rahaa, jatka toki maksamista. (Tämä oli vitsi.)

Itse harjoitettu liiketoiminta

Suomi on hankala paikka harjoittaa yritystoimintaa. Paradoksaalisesti se saattaa tämän vuoksi olla vastaavasti kannattavaa! Maassa on vain vähän yrittäjiä, minkä johdosta markkinat eivät useinkaan toimi täydellisesti. Ikääntyvä väestö ja suuri julkinen sektori tarjoavat mahdollisuuksia symbioottiseen yritystoimintaan. Vieressä on Viro, joka on pääomavaltaisten yritysten ja emoyhtiöiden luvattu maa. Ennen uuden yrityksen perustamista kannattaa kuitenkin hankkiutua liikemiesoppiin, ettei tee kalliita virheitä.

Jos et tavoittele suuria, esimerkiksi englanti-suomi käyttöohjeiden kääntäminen on lakisääteistä puuhaa, jossa kuka tahansa työtön nörtti pystyy työskentelemään milloin haluaa ja organisoimaan itselleen 40-60 €/h tulot jos tekee yrityksen nimissä. Kielitaidolla ei ole suurta merkitystä, koska nettiä voi käyttää apuna kääntämisessä ja käyttöohjeet ovatkin keskimäärin aika kuraa – toki paremmalla englannilla kääntäminen sujuu nopeammin ja työstä tienaa siksi paremmin.

Listaamattomien yhtiöiden osakkeet

Näinä kuukausina hyväksytään nk. bisnesenkelien verovähennys, jolla voi pienentää pääomatuloistaan maksettavaa veroa 50% siltä osin, kun sijoittaa tuoton tietyt kriteerit täyttävien pienyritysten osakkeisiin. Vähennys vaikuttaa aika harmittomalta pikkuporkkanalta, mutta sen innoittamana syntyy varmasti myös paljon kehitysyhtiöitä, jotka kauppaavat pienyrityksiä pahaa-aavistamattomille tavan tallaajille. Pari vinkkiä:

– Tutki, saatko edes verovähennystä. Siinä on tietyt kiemurat eikä tätä ole vielä hyväksytty EU:ssa eli siihen voi tulla muutoksia (yleensä huonompaan).

– Aina, kun valtio auttaa jotain, markkinat korjaavat sen, eli kaupusteltavien pienyritysten määrä kasvaa, laatu huononee ja hinta nousee. Se päivä on vielä näkemättä, että valtio tajuaisi kaikkien kannustimien toimivan itseään vastaan. Tämä on muuttumaton taloudellinen periaate.

Jos kuitenkin hyviä pienyrityksiä on, voi osaava sijoittaja saada hyvän tuoton. Parhaiten tienaavat tietenkin ne kehitysyhtiöt, jotka pystyvät ostamaan yrityksiä halvalla (murto-osalla siitä hinnasta, mitä maksetaan listautumis- tai edes seed-annissa) ja auttamaan ne kasvuun tai likvidoimaan voitollisesti.

Nyt kun pelottelu on suoritettu, onkin hyvä mainostaa, että Silvervaultin osakkeista 25% on suomalaisen sijoitusyhtiön Hopeapankki Holding Oy:n omistuksessa, ja tämän yhtiön omistajina on vuorostaan noin 70 Silvervaultin asiakasta. Osuustoiminnallinen henki elää vahvana, ja aika-ajoin järjestämme uusille asiakkaille mahdollisuuden tulla omistajaksi. Omistajuudesta on lukuisia rahamääräisiä ja muita hyötyjä, vaikka HHOy ei olekaan jakanut osinkoa, eikä lähivuosina todennäköisesti jaakaan. Asiasta tiedotetaan siihen oikeutetuille kun se käy ajankohtaiseksi.

This entry was posted in Uncategorized. Bookmark the permalink.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s